住宅・不動産売却時にローン残債がある場合の対応ガイド｜住み替え・処理方法も徹底解説

1. ローン残債がある状態で不動産は売れる？

結論から言うと、ローン残債があっても不動産は売却可能です。
ただし、売却時には「抵当権の抹消」が必要です。

• 抵当権とは？
  　金融機関がローン返済の担保として設定している権利のこと。

売却するには、売却代金でローンを完済し、
抵当権を抹消しなければなりません。

2. ローン残債と売却価格の関係

状況は大きく2パターンに分かれます。

➔ オーバーローンの場合の対応策

• 貯金や親族支援で不足分を補填

• 住み替えローンを利用して不足分を次の住宅ローンに組み込む

• 売却を延期し、繰上返済などで残債を減らしてから再検討

3. 住み替え時の流れと注意点

住み替え（買い替え）をする場合、次の住宅購入と同時進行になります。

売却・住み替えの一般的な流れ

1. 現在の家の査定を受ける

2. 売却活動を開始（並行して次の物件探し）

3. 売却契約 → 残債返済＆抵当権抹消

4. 次の住宅の購入・引き渡し

ここで重要なのは、 売却が完了しないと次の住宅ローンが組めないケースが多い点です。

🔥 ポイント
住み替えローンを使えば、「残債+新居代金」を合わせて一本化できるため、
先に新居を契約することも可能です（ただし審査は厳しめ）。

4. ローン残債がある場合に気を付けるべきこと

• 査定価格を甘く見ないこと
  　机上査定だけでなく実勢価格を重視して計画する。

• 売却活動に余裕を持つこと
  　焦って安売りすると、ローン完済すらできなくなるリスクあり。

• 諸費用も見込むこと
  　仲介手数料・司法書士費用・抵当権抹消登記費用など、売却費用も必要。

• オーバーローン時の現金準備
  　不足分を自己資金でカバーできるかあらかじめ確認しておく。

まとめ

住宅や不動産を売却する際にローン残債が残っていても、
正しく対応すれば問題なく売却・住み替えは可能です。

✅ 売却代金で完済できるかを確認
✅ オーバーローンの場合の資金計画を立てる
✅ 住み替えローンなどの選択肢も検討

これらを押さえて、スムーズな売却・住み替えを目指しましょう！