不動産投資の基礎知識

収益還元法とは？不動産投資で欠かせない「収益力に基づく評価方法」

2025.04.09 / 最終更新日：2025.04.09

収益還元法とは？基本の意味と考え方

収益還元法は「将来の利益を現在価値に換算する手法」

収益還元法とは、不動産が将来的に生み出すと見込まれる「利益（純収益）」を基準にして、不動産の価格（＝価値）を評価する方法です。特に投資用不動産や収益物件（アパート・マンションなど）で広く使われる評価法です。

この手法では、将来得られるキャッシュフロー（家賃収入など）を元に、今の価値に換算して「この物件は●円の価値がある」と見積もります。

なぜ不動産投資で重要なのか？

たとえ積算評価が低くても、家賃収入が安定していて高い利回りが期待できる物件であれば、投資対象として魅力的です。収益還元法は、そうした「稼ぐ力」を数値化して価格に反映できる唯一の手法です。

積算評価・収益還元法・取引事例比較法との違い【図解比較表】

評価方法	着目点	向いている場面	主な指標
積算評価	資産価値	担保評価、融資審査	路線価・建物価値
収益還元法	収益力	投資判断、利回り重視	純収益・還元利回り
取引事例比較法	市場相場	居住用物件の売買	類似物件との比較

収益還元法の2つの評価方法【図解で説明】

直接還元法とは？【図解：利回りで価格を求める式】

収益価格＝純収益 ÷ 還元利回り

例：年間純収益が120万円、還元利回りが6％ → 2,000万円

直接還元法は、安定した収益が見込める物件に向いています。

DCF法（割引キャッシュフロー法）とは？【図解：各年の収益を現在価値に換算】

各年の家賃収入 × 割引率で現在価値に換算し合算

例：5年間の家賃収入＋売却益を割引して合計

将来予測が必要で、精度は高いが難易度も高く、鑑定士や金融機関向け。

2つの違いと使い分け【比較表】

項目	直接還元法	DCF法
計算の簡便さ	◎ 簡単	△ 複雑
将来予測の反映	△ なし	◎ あり
適した物件	安定収益物件	変動が見込まれる物件
主な利用者	一般投資家	鑑定士・金融機関

収益還元法の計算式とシミュレーション

直接還元法の基本式

収益価格＝純収益 ÷ 還元利回り

年間家賃収入：120万円
諸経費：20万円 → 純収益：100万円
還元利回り：5％ → 100万円 ÷ 0.05 = 2,000万円

DCF法の計算フロー

各年のキャッシュフローを現在価値に割引して合算
将来予測を精密に行うため、難易度は高いが精度も高い

収益還元法が活用される場面とは？

収益物件の購入時

利回り・キャッシュフローで物件を選ぶ投資判断に最適

銀行融資における評価

積算評価が出づらい物件では収益力重視に

不動産鑑定・査定において

商業施設・ホテルなどの評価にはDCF法がよく使われる

収益還元法のメリット・デメリット

メリット

数値で客観評価
収益力を可視化
融資や交渉にも有利

デメリット

空室率・修繕費など予測が難しい
還元利回りの設定が主観的になりがち

初心者の注意点（図解予定）

ミス例	対策
表面利回りで判断してしまう	実質利回り（純収益）を使う
還元利回りの根拠が不明確	市場相場を調査する
DCF法を無理に使おうとする	まずは直接還元法から学ぶ

よくある質問（Q&A）

Q1. 利回りの目安は？

都市部：4〜5％
郊外：6〜8％
地方・築古：9〜12％以上

Q2. エクセルで計算できる？

はい、テンプレートを使えば可能。無料のシミュレーションツールも多数存在。

Q3. 実務で使われる？

宅建や鑑定士試験でも出題あり。一般投資家は直接還元法の理解で十分です。

まとめ｜収益還元法を活用して「収益力ある物件」を見極めよう

資産価値と収益性の両面から判断を

収益性だけでなく、資産性も見ることで投資判断の精度が向上します。

融資・指値にも活かせる武器

数値根拠があると交渉も有利になります。