サブリース契約の落とし穴｜アパート経営での失敗例と安全な対策法

2025年4月21日2025年4月22日

はじめに｜「サブリースなら安心」は本当か？

「空室保証があるから安心ですよ」
「すべてお任せで不労所得が得られます」

不動産会社からこんな説明を受けて、サブリース契約（家賃保証契約）に惹かれた方も多いのではないでしょうか。

しかし、近年はサブリースによるトラブルや失敗事例が急増しており、国も注意喚起を行っている状況です。

本記事では、アパート経営におけるサブリースの仕組みと失敗例、安全に活用するための対策法をわかりやすく解説します。

まずは基本を整理しましょう。

しかし、ここに大きな落とし穴が潜んでいるのです。

「新築時は10万円保証だったのに、2年後に“周辺相場が下がった”として8万円に…」

サブリース契約には、オーナー側が同意しなくても家賃が減額される特約が含まれていることが多く、事前説明があっても内容を理解せず契約してしまう人も多いです。

「家賃が下がり続けて辞めたいと伝えたら、残り8年分の違約金を請求された…」

サブリース契約は数年〜30年の長期契約が一般的で、中途解約が制限されることが多いです。

「“管理はお任せ”のはずだったのに、騒音・ゴミ放置などの対応がずさんで空室が続出」

サブリース会社の中には、管理対応を最低限にとどめて経費削減しているケースも。
表面的な「空室リスク回避」が裏目に出ることもあります。

リスク	内容
家賃減額	オーナーの同意なく一方的に減額されることがある
中途解約の制限	契約期間中は解約できず、違約金が発生する場合あり
瑕疵担保責任の所在	入居者対応がサブリース会社経由で曖昧になりがち
倒産リスク	サブリース会社が倒産して家賃が未払いになるケースも

特に確認すべきは以下の3点：

家賃保証率・契約条件・実績を比較し、透明性の高い会社を選びましょう。

売買仲介とサブリース業者が同一グループのケースは要注意。
利回りを“保証”して物件価格を吊り上げている可能性も。

不動産に強い弁護士や宅建士に事前相談すると安心です。

最終的には「サブリースがなくても自力で運営できる」物件を選べるようになりましょう。

サブリースは一見、初心者に優しい仕組みに見えます。
しかしその裏には、家賃減額・拘束・契約トラブルといった大きなリスクが潜んでいます。

大切なのは、「何も考えなくても儲かる」ではなく、
「仕組みを理解したうえでリスクを制御する」こと。

サブリース契約を検討するなら、メリットとリスクを天秤にかけた冷静な判断が不可欠です。

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