目次
はじめに｜「家賃が入ってきたけど…税金どれくらいかかるの？」
アパート経営では、家賃収入が入れば税金も当然発生します。
ただし、税金の種類や仕組みを理解していないと、
✅ 思ったより手取りが少ない
✅ 確定申告で慌てる
✅ 節税チャンスを逃す
といったリスクにつながります。
この記事では、アパート経営にかかる主要な税金（所得税・固定資産税・消費税）の仕組みと、それぞれの対策ポイントをまとめて解説します。
1. アパート経営にかかる3大税金とは？
| 税金の種類 | 内容 | 課税対象 |
|---|---|---|
| 所得税 | 家賃収入−経費の「利益」にかかる | 毎年の確定申告で申告／累進課税5〜45％ |
| 固定資産税 | 土地・建物の保有に対して毎年発生 | 所有者が1月1日時点で支払う義務 |
| 消費税 | 一部の賃貸収入・仕入れに関係（事業者のみ） | 駐車場・テナントなどが対象／住居家賃は非課税 |
2. 所得税の基礎知識と対策
✅ 所得税の計算式：
| 主な経費 | 内容 |
|---|---|
| 減価償却費 | 建物・設備を年数で按分して経費に |
| 管理費・修繕費 | 管理委託・給湯器交換など |
| 税理士報酬 | 顧問料・申告料もOK |
| 保険・広告費 | 火災保険、AD（広告料）など |
✅ 節税対策
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青色申告で最大65万円控除／赤字の繰越も可
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専従者給与で家族に支払い → 経費に
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築古物件で減価償却を多く取る戦略も有効
3. 固定資産税の基礎知識と対策
| 内容 | 解説 |
|---|---|
| 税率 | 原則1.4％（市町村による）／都市計画税は最大0.3％ |
| 課税標準 | 土地・建物の評価額（毎年見直しあり） |
| 納税時期 | 年4回分割 or 一括納付（4〜6月に通知書到着） |
✅ 節税ポイント
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住宅用地特例：建物がある敷地なら評価額が1/6〜1/3に軽減
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法人化＋減価償却の組み合わせで所得税とのバランスを最適化
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支払額は「租税公課」として経費計上OK
4. 消費税の基礎知識と対策
| 内容 | 解説 |
|---|---|
| 住居用賃貸 | 消費税の非課税（入居者からは取れない） |
| 駐車場・テナント | 課税対象（税率10％）／インボイス制度あり |
| 建物の取得・修繕 | 消費税がかかる／課税事業者なら「仕入税額控除」可能 |
✅ 節税ポイント（上級編）
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課税事業者を選択して還付を狙う（建築費・修繕費の消費税を回収）
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インボイス制度（2023年〜）で要件厳格化 → 税理士相談推奨
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土地代は非課税／建物のみが対象という点も押さえておく
5. その他にかかる税金もチェック
| 税金 | 内容 |
|---|---|
| 住民税 | 所得税に連動して課税／原則10％ |
| 登録免許税 | 不動産登記・抵当権設定時に発生 |
| 不動産取得税 | 購入時に課税される一度きりの地方税 |
| 相続税・贈与税 | 相続・贈与時に発生／土地・建物評価の特例あり |
まとめ｜税金を“怖がる”のではなく、“理解して使いこなす”ことが大切
アパート経営では、
✅ 税金を知らないと手残りが減る
✅ 知っていれば節税できて手残りが増える
✅ 所得税・固定資産税・消費税は最低限押さえるべき三本柱
です。
税理士や会計ソフトを活用しながら、数字と税金に強い“経営する大家”を目指しましょう。
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