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はじめに｜「ローン特約があるのに解除できない？」そんなトラブルを防ぐために
住宅ローンを前提とした不動産売買契約でよく使われる「ローン特約（融資利用の停止条件）」。
✅ 融資が通らなければ契約を白紙解除できる
✅ 手付金が全額返ってくる
✅ 違約金もかからない
はずなのに――「解除できなかった」「違約金を請求された」など、思わぬトラブルに発展するケースもあります。
この記事では、ローン特約の正しい解除条件と、違約金が発生するNGパターン、その回避策までを徹底解説します。
ローン特約とは？基本の仕組みと解除の流れ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ローン特約とは | 指定金融機関の住宅ローンが否決された場合に契約を白紙解除できる条項 |
| 適用の効果 | 契約は無効扱い（白紙解除）／手付金返還／違約金なし |
| 解除の流れ | 否決通知を取得 → 書面で解除通知 → 手付金返還へ |
特約が有効になる「4つの条件」
| 条件 | 解説 |
|---|---|
| 契約書にローン特約が明記されている | 「もし通らなければ解除可」と条文化されているかが最重要 |
| 指定された金融機関に本審査を申し込んだ | 条件と合致しない銀行では特約が使えないケースも |
| 本審査で“否決通知”が出た | 仮審査は対象外／否決書類の提示が求められることも |
| 指定期限内に書面で通知した | 到達主義が基本。発送日ではなく「売主に届いた日」が基準です |
解除できないNGケースとその理由
| ケース | NG理由 |
|---|---|
| 通知が期日を過ぎた | 「到着が期限内」ではないと無効になることが多い |
| 否決通知が出ていない | 「ローンが通らないと言われただけ」では証明にならない |
| 申込先が契約書と異なる | 指定外の銀行は「特約対象外」になる可能性がある |
| そもそも契約書に特約がなかった | ローン否決でも「買主都合解除」とされ、手付金放棄に |
| 通知が口頭のみ | 書面提出が原則。未達・未証明だと主張が通らない |
違約金が発生する場合とは？
ローン特約が適用されない場合、契約は「成立扱い」となり、通常の違約解除と同様に扱われます。
| 状況 | 結果 |
|---|---|
| 買主都合で解除した場合 | 売買価格の10〜20％程度の違約金発生（契約書に基づく） |
| 手付解除の期間を過ぎた後 | 手付放棄 or 違約金が必要になる |
| 契約解除後も売主に損害が出た場合 | 民法上の損害賠償請求をされることも |
実務での注意点｜期日と通知方法を管理しよう
| 注意ポイント | 実務対応 |
|---|---|
| 承認期限を厳守 | カレンダーにマーク／逆算して書類を準備 |
| 到達手段を選ぶ | レターパック・書留・PDF＋メールで証拠を残す |
| 否決通知の保存 | 銀行に正式な書面を依頼（メールでも可） |
| 仲介業者と連携 | 書面の提出・トラブル防止に有効 |
条文例でチェック｜契約書のここを見よう
「本契約は、買主が〇〇銀行より融資承認（〇〇万円、〇〇％以内、〇年返済）を受けることを条件とする。
万が一、令和◯年◯月◯日までに融資が不承認となった場合、買主は書面により本契約を白紙解除できる。」
✅ このような条文があるか、融資条件・期限・通知手段が明記されているかを必ずチェック！
まとめ｜ローン特約の発動には「条件・期限・証明」の3点が命
住宅ローンが通らなかったときでも、
✅ 契約書に特約があり
✅ 正しい銀行で審査を受け
✅ 期限内に書面で通知すれば
手付金返還・契約解除・違約金なしで安全に取引を終えることができます。
1日遅れ・書類不足・契約内容の未確認――その一つが、違約金発生や数百万円の損失につながることも。
「ローン特約」は“あって当然”ではなく、“正しく使ってこそ意味がある”制度です。
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