高齢者施設やグループホームなど、一般の賃貸とは少し異なる形態の住宅では、原状回復の考え方もまた、特有の事情が関わってきます。
例えば、入居者の身体機能の低下による破損、医療機器や介護設備による傷、事故や孤独死といった予測困難な出来事が起こる可能性もあります。
この記事では、グループホームや高齢者向け施設における原状回復の基本ルール、契約時の注意点、トラブル防止の工夫を、わかりやすく解説します。
高齢者施設・グループホームの原状回復が特別な理由
一般的な賃貸住宅と違い、介護施設やグループホームでは以下のような特徴があります。
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長期入居を前提とした利用が多い
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認知症や身体機能の衰えにより、本人が故意・過失を判断できない場合もある
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医療機器や特殊ベッドの使用により、床や壁の損耗が起きやすい
こうした環境では、「通常損耗」と「過失による損傷」の境界が非常に曖昧になりやすいのです。
よくある原状回復トラブル例（高齢者施設）
| トラブル内容 | よくある状況 | ポイント |
|---|---|---|
| フローリングにベッド跡 | 介護ベッドの重量による凹み | 通常損耗と判断されることも多い |
| 壁クロスの破れ | 車椅子の接触、転倒時の衝突など | 故意ではなく不可抗力の可能性あり |
| トイレや浴室の破損 | 手すりやシャワーチェア設置による傷 | 設備の耐久性や施工方法も要確認 |
| 孤独死のあとの原状回復 | 発見まで時間がかかることも | 特殊清掃・保険対応の検討が必要 |
原状回復費用の負担は誰？
原則として、グループホームや高齢者施設であっても、借主（または連帯保証人・家族等）に原状回復の責任が生じることがあります。
ただし、次のような配慮が実務的に行われていることもあります。
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介護が必要な入居者に対し、過失責任を厳しく問わない対応
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家族や後見人との話し合いにより、費用の一部減額・施設側負担
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保険での補償（施設加入または本人加入）で調整するケース
契約書で確認しておくべきポイント
入居契約書には、必ず以下の内容を確認しておくと安心です。
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原状回復費用に関する負担条項（例：「借主は通常の使用を超える損耗に対し補修費用を負担する」）
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「敷金あり／なし」の有無と、その返還条件
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特約条項で「特別な事情がある場合の免除規定」があるか
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孤独死・特殊清掃等に関する費用負担の明記
トラブルを避けるためにできる工夫
✅ 入居時の写真記録を施設側でも保管
→ 家族との共有や、退去時の状態比較に役立ちます。
✅ 壁や床の補強を事前に行う
→ 車椅子や介護ベッドの使用を想定し、傷がつきにくい素材を施工しておくと安心です。
✅ 保険加入の確認（施設・個人ともに）
→ 「借家人賠償責任保険」や「孤独死特約付き保険」などで、原状回復費用を軽減できることもあります。
実務で使える契約例（文言モデル）
借主は通常使用により発生した損耗（経年劣化・設備の自然故障等）を除き、退去時において原状回復に必要な費用を負担するものとする。
ただし、高齢者の身体的制限や認知症等に起因する損傷については、善意の第三者と認められる保証人との協議の上、対応を協議する。
まとめ｜“配慮ある原状回復”が信頼関係を築く
高齢者施設やグループホームでは、**「法的な原状回復義務」よりも「実情に応じた対応と配慮」**が求められます。
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状況の把握と共有
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契約条項の事前確認
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家族や保証人との連携
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写真記録と事実ベースの対話
こうした準備が、施設・家族・入居者三者にとって納得のいく対応につながります。
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