はじめに：誰もが一度は通る“落とし穴”
「区分マンションはやめとけ」
「儲からないらしい…」
そんな声をネットやSNSで見かけて、投資を迷っている方も多いのではないでしょうか？
確かに、区分マンション投資は知識なしで始めると失敗リスクが高いです。しかし、実は失敗には“共通パターン”があり、それを避ければ初心者でも堅実に成功を狙うことができます。
本記事では、よくある失敗の実例とその回避方法、そして成功のコツまでをわかりやすく解説します。
よくある失敗パターン5選
1. 新築ワンルーム投資で高値掴み
新築マンションは広告や営業トークが巧みで、初心者が契約しやすい反面、割高な価格設定になっていることがほとんど。
→ すぐに資産価値が下がり、売却時に損をする可能性が高いです。
2. 管理費・修繕積立金を軽視していた
収支シミュレーションでは家賃収入だけを見がちですが、区分マンションでは共益費や修繕積立金が毎月かかります。
→ 想定以上の支出でキャッシュフローがマイナスになる例も。
3. 築古すぎて融資がつかない／出口がない
築30年を超える物件では、融資条件が厳しくなりがちです。また買い手もつきにくく、売却が難航することがあります。
4. サブリースに頼りすぎて家賃下落
「空室保証」の名目でサブリース契約を結んでも、途中で家賃が下げられるケースがあります。
→ 実質の利回りが大きく下がることも。
5. 立地選定ミス（郊外すぎ／駅遠すぎ）
「安いから」という理由だけで駅から遠い物件や人口減少エリアを選ぶと、入居が決まらない空室リスクが大きくなります。
成功させるためのポイント
1. 中古×都心部を狙う
- 相場価格が安定しやすい
- 賃貸需要が高い
- 管理状況を事前に確認できる
→ 収支の見通しが立てやすく、失敗確率が低下します。
2. 現金購入 or 少額ローンから始める
最初から借入額を大きくしすぎず、身の丈に合った投資をするのが基本です。
3. 管理組合の質をチェック
物件だけでなく、管理組合の財務状況や修繕履歴も確認しましょう。長期的な資産価値を守るカギになります。
4. 収支は「実質利回り」で判断
広告にある表面利回りではなく、
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税
- ローン返済
を差し引いた**実質利回り（キャッシュフロー）**で収益を計算しましょう。
よくある誤解Q&A
Q：区分マンションは絶対に儲からないって聞きますが？
→ 一部の業者による悪質な営業や、知識不足で失敗した人の声が大きく見えるだけ。
「割高で買って、安く貸して、売れずに困る」のが典型的なパターンです。
Q：初心者は区分じゃなくて一棟がいい？
→ 初心者が一棟を買うのはハードルが高く、リスクも大きいです。まずは区分で「不動産の流れ」を学ぶことも有効です。
区分マンション購入の例
30代会社員のAさんは、中古のワンルーム区分を都内駅近に現金購入。
管理費・税金を含めても月2万円以上のプラスが出ており、5年後に売却してキャピタルゲインも得ました。
ポイントは、「周辺相場と管理状況を徹底的に調べたこと」だそうです。
まとめ：失敗しないために“見抜く力”を
区分マンション投資で失敗する人の多くは、「良い物件を選べていない」「数字を甘く見ている」という共通点があります。
逆に言えば、物件選びと収支管理さえしっかりすれば、初心者でも堅実な資産形成が可能です。
次回は、**「利回りの目安と計算方法」**について解説します！利回りで失敗しないための具体的なシミュレーションも紹介していきます。
コメント