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はじめに：「儲ける」より「残す」が大事
区分マンション投資を始めた方の中には、
「家賃収入が入っているのに、手元にあまり残らない…」
と感じた経験があるかもしれません。
実は、不動産投資で成功するには「収入を増やす」だけでなく、税金を抑えて、どれだけキャッシュを残せるかがポイントです。
この記事では、区分マンションにおける節税方法として代表的な
- 減価償却
- 経費計上
- 確定申告のコツ
について、初心者にもわかりやすく解説します。
減価償却とは？｜“見えない経費”で節税する仕組み
区分マンションは、購入後に毎年「建物部分の価値が減る＝減価する」とみなされ、
その金額を経費として計上できる仕組みがあります。
例）築20年の中古区分マンション（鉄筋コンクリート造）
- 建物価格：800万円
- 法定耐用年数：47年
- 残存年数：47年−経過年数×0.2（簡便法）
→ 減価償却費 = 建物価格 ÷ 残存年数
→ 年間およそ 50万円以上の経費が計上できることも！
経費にできるもの一覧（個人の不動産所得）
| 経費の種類 | 内容例 |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金 | 管理組合に支払う月々の費用 |
| 固定資産税・都市計画税 | 年1回納付される税金 |
| 保険料 | 火災保険・地震保険など |
| 仲介手数料 | 購入時や入居者募集時にかかった費用 |
| 減価償却費 | 建物価格から算出（前述） |
| 通信費・交通費 | 管理訪問や申告のための移動 |
| 税理士報酬 | 確定申告の代行を依頼した場合 |
→ 「家賃収入−経費」= 課税所得 になるため、
経費をきちんと計上すればするほど、所得税・住民税が軽減されます。
確定申告で損をしないために
区分マンションを所有するオーナー（個人事業主扱い）は、**毎年2月〜3月に「確定申告」**を行う必要があります。
必要な書類
- 不動産収支内訳書（青色 or 白色申告）
- 収入・支出の明細
- 減価償却資産の明細（減価償却費の計算）
節税のポイント
- **青色申告特別控除（最大65万円）**が受けられる場合も
- 赤字は給与所得と損益通算できる（※ローン金利や減価償却の影響で赤字になりやすい）
消費税還付・不動産取得税などの注意点
消費税還付
→ 区分マンションでは基本的に対象外。事業規模で行う一棟投資などで活用されます。
不動産取得税
→ 購入後に数ヶ月で納税通知が来ます。初年度に数万円〜数十万円かかることも。
相続税対策
→ 区分マンションは評価額が実勢価格より下がりやすいため、現金よりも相続税評価額が下がるというメリットあり。
節税のための「現金購入」 vs「ローン購入」
| 購入方法 | 節税インパクト |
|---|---|
| 現金購入 | 減価償却や固定経費のみ（赤字になりにくい） |
| ローン購入 | 利息部分も経費になるため赤字になりやすい（損益通算◎） |
まとめ：節税＝キャッシュフロー最大化の鍵
不動産投資は“収益を得る”というより、税制を味方にして「手元に残す」戦略が鍵です。
減価償却・経費・確定申告をしっかり押さえることで、実質利回りが1〜2％変わることもあります。
次の記事では、火災保険や地震保険の選び方と相場について解説していきます！
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