「利回り〇％ってどういう意味？」そんな疑問から始まった…
不動産投資の世界に足を踏み入れたとき、最初にぶつかるのが「専門用語」と「数字の壁」。
「表面利回り？実質利回り？」「キャッシュフローが大事っていうけど、どうやって出すの？」
そんな風に思った方は、あなただけではありません。
でも安心してください。不動産投資の計算は、いくつかの基本の考え方を覚えれば、誰でも理解できます。
この記事では、投資初心者でも無理なく理解できる「計算の基本」をやさしく解説していきます。
不動産投資で「計算」が大切な理由
不動産投資は、感覚ではなく「数字」で勝負する世界です。
「利回りが高いからOK」ではなく、実際にお金が手元にどれくらい残るのか、収支やキャッシュフローでしっかりと見極める必要があります。
計算を怠ると、こんなリスクがあります：
- 家賃収入はあるのに毎月赤字になる
- 修繕費や固定資産税を見落とし、大きな出費にあたふた
- 想定外の空室期間でローンが払えない…など
計算は、**あなたの投資を守る「武器」**なのです。
まず覚えたい！3つの基本計算式
① 表面利回り
表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例：家賃8万円×12ヶ月 ÷ 1,000万円 × 100 ＝ 9.6%
これは物件の「見かけ上の収益性」を示す指標で、広告などでもよく見かけます。ただし、実際の支出（管理費や修繕費など）は含まれていないため、これだけでは判断できません。
② 実質利回り
実質利回り ＝（年間家賃収入 − 年間支出）÷（物件価格＋初期費用）× 100
こちらは、本当に手元に残る利益率を示す指標。
購入時の初期費用（登記費用、仲介手数料など）や管理費、保険料、税金などを加味することで、実態に近い数字になります。
③ キャッシュフロー（CF）
キャッシュフロー ＝ 家賃収入 − 支出 − ローン返済額
つまり、手元に残る現金の額です。
表面利回りが高くても、ローン返済や支出が多ければCFはマイナスになることも…。
投資の成否はこの「CFが黒字かどうか」で判断することが多いです。
初心者でもできる！収支計算シミュレーションの手順
以下のように、項目ごとに「収入」と「支出」を書き出すことで、誰でも簡単に計算できます。
✅ 収入
- 家賃（満室想定 or 空室リスク加味）
- 駐車場・倉庫などの副収入
✅ 支出
- ローン返済（元本＋利息）
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 管理会社への委託費
- 修繕費・リフォーム費
- 空室リスクの予備費（2〜3ヶ月分など）
見落としがちな「意外な支出」とは？
初心者の方がよく見落としがちなのが以下のような項目です：
- 原状回復費用（退去時の修繕など）
- 保証会社の更新費用
- 更新手数料（2年ごとの家賃契約更新）
- 仲介手数料（再入居のたびに発生）
これらを含めておかないと、計算が甘くなってしまい「予定より利益が出ない…」ということに。
シミュレーション結果をどう活かす？購入判断の3つの視点
- 実質利回りが高いか？（6％以上が目安）
- 月間キャッシュフローが黒字か？（最低でも1〜2万円）
- ローン返済比率は無理がないか？（収入の50〜60％以下）
この3つを意識するだけでも、危険な投資は避けられます。
計算が不安ならツールやテンプレートを使おう
Excelで計算するのが苦手な方でも、最近は無料の収支シミュレーターやテンプレートがたくさん出ています。
たとえば：
- 不動産ポータルサイトの収支計算ツール
- Googleスプレッドシートで作れる簡易テンプレート
- 初心者向けの「家賃収入・支出入力だけでCFを自動計算」してくれるSaaS系ツール
当サイトでも、今後シンプルな計算フォームを提供予定です！
まとめ｜計算を味方につけて、堅実な不動産投資を
不動産投資は「数字」がすべて。
でも、むずかしい数式や簿記の知識は必要ありません。
利回り・収支・キャッシュフローという3つの柱を押さえておけば、失敗のリスクは大きく減らせます。
そして何より、数字を把握することで「安心して」投資に踏み出すことができます。
あなたの未来の不動産投資が、しっかりと利益を生むものでありますように。
コメント