── 減価償却・青色申告・法人化による節税額をモデルケースで試算
目次
「節税って、本当に効果あるの？」を数字で確かめたいあなたへ
サラリーマンとして働きながら不動産投資をしていると、こんな悩みが出てきませんか？
- 節税できると聞いたけど、実際どれくらい？
- 減価償却ってどうやって計算するの？
- 青色申告でいくら得になるの？
- 法人化すると税金はどれだけ変わるの？
この記事では、そんな疑問にお応えするために、サラリーマン投資家が活用できる主な節税制度の「数字」をシミュレーション形式でわかりやすく解説していきます。
不動産投資における「節税」とは？あくまで“合法的に”
まず前提として、節税とは「正しい申告の中で、認められた制度を活用して税負担を抑えること」です。
以下のような制度を活用することで、合法的に手取りを増やすことが可能です。
- 減価償却
- 青色申告（特別控除・専従者給与・繰越控除）
- 経費の計上
- 法人化による税率調整 など
それでは、実際にいくつかのケースをもとに見ていきましょう。
シミュレーション①：減価償却による節税効果
ケース：築25年の木造戸建を1,000万円（うち建物600万円）で購入した場合
- 法定耐用年数（木造）：22年
- 残存耐用年数：4年（※簡便的な再計算方式）
- 年間の減価償却費：600万円 ÷ 4年 = 150万円
この150万円は、現金が出ていなくても経費として計上できるため、課税所得を大幅に圧縮できます。
たとえば、課税対象所得が200万円だった場合 → 150万円の償却で、課税対象は50万円に。
シミュレーション②：青色申告による控除と家族への給与
ケース：年間収支＋50万円の物件を青色申告＋専従者給与で申告する場合
- 青色申告特別控除：最大 65万円
- 配偶者への給与（5万円/月）：年間 60万円
▼ 所得合計＝50万円 → ① 青色控除でマイナス15万円 → ② 専従者給与でさらに圧縮
結果：課税所得がゼロ以下になり、所得税・住民税の負担が抑えられる可能性があります。
シミュレーション③：個人 vs 法人の税負担比較（イメージ）
| 項目 | 個人 | 法人 |
|---|---|---|
| 所得税 | 累進税率（最大45%） | 法人税＋住民税（約30%前後） |
| 赤字の繰越 | 最大3年 | 最大10年 |
| 経費範囲 | 比較的限定的 | 広めに認められる傾向 |
| 節税メリット | 年間10〜20万円程度 | 条件により30万円超の差が出ることも |
※法人化は、物件数が多くなったり、毎年数十万円以上の黒字が出るような投資家に向いています。
節税効果が高まりやすい人の特徴
以下のような属性に当てはまる場合、節税制度の活用で得られる効果が大きくなる傾向があります。
- 築古物件（建物価格の割合が大きい）を所有
- 年間収支が黒字（＝圧縮できる対象がある）
- 家族と一緒に運用している（専従者給与の選択肢）
- 将来的に法人化を視野に入れている
節税は「見える化」から始めよう｜まとめ
節税は感覚や噂ではなく、数字で判断する時代です。
- 収支を記録し、どの制度が使えるかを把握する
- 青色申告や減価償却は、数字上の大きな味方になる
- 「法人化＝節税になる」とは限らないので、要シミュレーション
- わからない部分は、事前に税理士などの専門家に相談するのがベスト
※本記事は税制の仕組みや考え方を紹介するものであり、特定の節税効果や申告内容を保証するものではありません。
実際のシミュレーション・節税判断については、税理士などの専門家にご相談ください。
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