目次
「住宅ローンが組めない…もう不動産投資は無理？」
不動産投資を始めようとしたとき、「住宅ローンが組めない」と言われて不安になった方は多いのではないでしょうか。
- すでにマイホームローンがあるから？
- 収入が少ないと難しい？
- サラリーマンでも投資用ローンって組めるの？
この記事では、住宅ローンが組めない理由と、その代わりに検討すべき融資の種類・審査対策について、初心者にもわかりやすく解説します。
そもそも「住宅ローン」と「不動産投資ローン」は別物です
まず押さえておきたいのが、住宅ローンと投資用ローン（アパートローン・プロパーローンなど）は全く異なるという点です。
| 比較項目 | 住宅ローン | 投資用ローン |
|---|---|---|
| 用途 | 自宅として住むため | 賃貸収益を得るため |
| 審査基準 | 生活重視（年収・勤続年数） | 収益性重視（物件・CF・資産背景） |
| 金利 | 0.5〜1.5％前後（低金利） | 2〜4％前後（高金利） |
| 融資先 | 銀行・ネット銀行中心 | 地銀・信金・ノンバンクなども |
✅ 住宅ローンは「居住目的」のみに使えるため、不動産投資には利用不可（違反すると契約違反や一括返済になる可能性も）。
住宅ローンが組めない主な理由と対処法
❌ 理由①：すでにマイホームローンがある（借入過多）
→ ✅ 対策：年収に対する返済比率（35%以内）を見直す。副業収入や資産評価を提出することで改善の余地あり。
❌ 理由②：属性（年収・勤続年数・職種）が審査に合わない
→ ✅ 対策：信用スコアに強い地銀や信金に切り替える。メガバンクでダメでも地方で通ることもあります。
❌ 理由③：自己資金が足りない or 資金の出所が不透明
→ ✅ 対策：通帳に「計画的な貯蓄」が見えるように管理。親からの資金は贈与証明なども備えておく。
「住宅ローンが無理」でも、投資ローンなら可能性あり
もし住宅ローンでNGだったとしても、それが「不動産投資自体が不可能」という意味ではありません。
むしろ、多くの投資家は最初から「投資用ローン（アパートローン）」を活用しています。
✅ 審査通過のための3つの視点
- 物件評価：収益性（利回り・立地・築年数）で選ぶ
- 収支計画：キャッシュフローの黒字計算を明確に提示
- 自己資金：10〜20%の頭金＋諸費用があると安心
金融機関の選び方｜住宅ローンに強い銀行＝投資に強い銀行とは限らない
| タイプ | 特徴 | おすすめな人 |
|---|---|---|
| 地方銀行 | 人柄・地域密着重視、スピード感あり | 初心者、戸建て投資 |
| 信用金庫 | 小回りが利くが範囲は狭い | 地域内で買う人向け |
| ノンバンク | 金利高めだが柔軟な審査 | 属性が弱い人、2棟目以降 |
| メガバンク | 厳しい審査、物件評価中心 | 高属性・法人向け |
よくあるQ&A｜「住宅ローン組めない」に関する疑問
Q：住宅ローンが通らなかったら、投資ローンもダメ？
→ 条件が異なるため別の金融機関であれば通る可能性は十分にあります。属性よりも「物件重視」の銀行も多いです。
Q：住宅ローンを借りてから不動産投資はできない？
→ 不可能ではありませんが、「借入比率」が上がっているため、収支改善・返済実績の提示が求められることがあります。
まとめ｜住宅ローンNGでも、不動産投資の道は閉ざされない
- 住宅ローンと投資用ローンは目的も審査基準も別
- 「投資用」として正しい戦略を立てることでチャンスはある
- 対策できるポイント（自己資金・物件選定・金融機関選び）を丁寧に整えることが大切
※本記事は不動産融資に関する一般的な考え方を紹介したものであり、個別の融資判断については各金融機関にご相談ください。
コメント