「利回りが10％って、本当にいい物件なの？」
不動産投資で物件を選ぶとき、「利回り〇％」という数字に目を奪われがちです。
しかし実際には、
- 融資の有無
- 運用期間
- 売却益の想定
などを加味しないと、本当に“得な物件”なのかは判断できません。
そんなときに使えるのが、「IRR（内部収益率）」というプロも使う投資評価の指標です。
目次
IRRとは？簡単に言うと「年利に換算した総合的な投資利回り」
IRR（Internal Rate of Return）とは、
投資期間全体にわたる収支を年利換算した利回りです。
✅ 単年の収益（表面利回り）だけでなく、**複数年のキャッシュフロー＋売却益まで含めた“本当のリターン”**を示してくれます。
具体例：IRRが意味すること
- 表面利回り10％でも、空室率・修繕費が高いとIRRは5％以下に
- 利回り7％でも、10年後に高く売れればIRRが12％になることも
なぜIRRが不動産投資で重要なのか？
| 観点 | 理由 |
|---|---|
| 長期投資だから | 毎年の家賃収入＋将来の売却益まで評価する必要がある |
| 融資を使うから | 自己資金だけでなく、ローンとの関係性を見ないと正しい比較ができない |
| 投資比較に使える | A物件とB物件のどちらが得か？IRRで数値的に判断できる |
IRRの目安はどれくらい？【投資家の実務感覚】
| IRRの数値 | 評価の目安 |
|---|---|
| 10％以上 | 非常に優秀。実質的に高収益物件の可能性あり |
| 7〜9％ | 現実的な高利回りゾーン。リスクと収益のバランスが取れている |
| 5〜6％ | 安定系（都心築浅など）。売却益込みなら検討可能 |
| 4％未満 | 投資目的なら再検討を推奨。自己使用や節税寄りならあり |
IRRの計算に必要なもの
- 投資金額（取得費＋諸費用）
- 毎年のキャッシュフロー（家賃収入 − 経費 − ローン返済）
- 想定売却価格と時期
- 投資期間
Excelやシミュレーターで「XIRR関数」「NPV関数」などを使って算出できます。
よくある誤解と注意点
❌ IRRが高ければ必ず良い物件？
→ リスクの見積もりが甘いとIRRは過大評価されやすいです。
空室率・修繕費・金利上昇などの“現実的な数字”を反映させましょう。
❌ 表面利回りとIRRは別モノ！
→ 表面利回りは「満室想定 × 家賃 ÷ 物件価格」だけですが、
**IRRはキャッシュフローや売却想定を含む“実質利回り”**です。
まとめ｜IRRは「利回り」ではなく「投資の判断力」
- IRRは複数年の収益と将来の売却益を含めた“本当の投資効率”
- 表面利回りだけで判断せず、IRRで比較検討を
- 不動産投資の成功には「数字を読む目」が必要です
※本記事はIRRを活用した不動産投資判断の一例を紹介するものであり、投資の最終判断は自己責任または専門家へご相談ください。
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