不動産投資において「キャッシュフローがプラスなのかマイナスなのか」は、利益の明暗を分ける重要なポイントです。
でも実際には…
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「月1万円の黒字で大丈夫？」
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「むしろ赤字でも買っていいケースってあるの？」
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「他の大家さんは、どれくらいキャッシュフローが出ているの？」
こうした疑問を抱えている初心者の方は多いはずです。
本記事では、不動産投資のキャッシュフローがプラス・マイナスそれぞれの場合の特徴、そして**現実的な“目安”や“平均値”**について、わかりやすく解説します。
キャッシュフローとは「毎月いくら手元に残るか」
まず前提として、キャッシュフローとは**家賃収入から支出を引いたあとの「手元に残る現金」**です。
計算式はこちら：
キャッシュフローが「プラス」の投資とは？
毎月手元にお金が残る状態。
言い換えれば、「お金が自動で増える状態」です。
✅ プラスのメリット
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毎月の生活資金に充てられる
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複利的に再投資できる（次の物件の原資）
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精神的な安心感がある（赤字ストレスなし）
📊 実際の目安
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ワンルーム区分マンション：月1,000円〜10,000円
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戸建て投資（ローンあり）：月10,000円〜30,000円
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戸建て投資（現金購入）：月30,000円〜50,000円以上
→ プラスが多い＝安心感はあるが、利回りが低すぎても意味がないためバランスが重要です。
キャッシュフローが「マイナス」の投資とは？
毎月、家賃収入より支出が上回り、自腹で補填している状態です。
一見すると失敗のように思えますが、戦略次第では“アリ”なこともあります。
✅ マイナスでも許容されるケース
| ケース | 内容 |
|---|---|
| 築浅・都心物件 | 将来の資産価値が高く、売却益が狙える |
| 減価償却狙い | 高所得者が節税目的で赤字経営 |
| 短期運用予定 | 2〜3年で売却して出口を取る戦略 |
つまり、「キャッシュフローは赤字でも、トータルでプラスになる見込みがあれば許容できる」のです。
ただし初心者の場合、資金力に余裕がないと精神的にも資金的にも苦しくなるリスクが高いので、基本的にはプラスが出る物件を選ぶのが安心です。
「目安としての平均値」はあるのか？
実際のキャッシュフローの平均値は、物件の種類・エリア・投資手法によってバラバラです。
ただし、あくまで目安として以下の水準を覚えておくと便利です。
📌 月額キャッシュフローの目安
| 物件タイプ | 平均値（目安） |
|---|---|
| ワンルームマンション（都内） | 月1,000〜5,000円程度（ローンあり） |
| 戸建て（地方・ボロ戸建て） | 月20,000〜50,000円（ローンあり） |
| 戸建て（現金購入） | 月40,000円〜80,000円以上 |
| 一棟アパート（地方） | 月50,000円〜200,000円（規模による） |
※すべて満室運用・空室率・修繕費考慮後の実質キャッシュフロー
赤字でも続けるべき？売却すべき？
【月5,000円の赤字】と聞くと、すぐに「失敗」と思いがちですが、売却益が見込める築浅物件なら保有継続もアリです。
ただし、下記のような状態が続く場合は見直しを検討しましょう：
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毎月の持ち出しが家計を圧迫している
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空室率が高く収支が安定しない
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修繕リスクが大きく将来が読めない
キャッシュフローは“日々の生活に直結する”収支です。
黒字が続くか、改善の目があるかを冷静に判断することが大切です。
まとめ｜キャッシュフローは「体力」と「将来性」で判断する
最後に、キャッシュフローがプラスかマイナスかをどう考えるべきか、まとめます。
✅ キャッシュフロー判断の基本
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初心者は 月1〜3万円の黒字 を最低ラインに
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マイナスでも「将来の売却益」「節税」が見込めるなら戦略的にアリ
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赤字でも耐えられる**キャッシュ力（資金）**があれば選択肢は広がる
「手元にお金が残る」というシンプルな指標が、将来の選択肢を広げてくれます。
まずは自分の物件が毎月いくら残るのかを明確にし、「自分なりの投資の基準」を持ちましょう！
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