不動産を購入して住宅ローンやアパートローンを組むと、金融機関から「抵当権を設定します」と言われることがあります。
その際にかかる費用のひとつが「登録免許税」です。
「これっていくらかかるの？」
「そもそもなんで必要なの？」
この記事では、抵当権設定時の登録免許税について、仕組み・計算方法・具体的な金額例をやさしく解説します。
登録免許税とは？登記にかかる税金のこと
登録免許税とは、不動産などの権利を登記する際に国へ納める税金のことです。
登記とは、「この土地や建物には誰がどんな権利を持っているか」を法務局に登録する制度です。
たとえば…
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所有権を移すとき（売買など）
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抵当権を設定するとき（ローン契約時）
このような場面で、登記手続きを行うと、国に登録免許税を納める必要があります。
抵当権設定登記の登録免許税はこう計算する
抵当権を設定する場合、以下の式で登録免許税が算出されます：
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債権金額とは、実際に借りたローンの金額（元本）
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税率は原則0.4%（※住宅用などで軽減されるケースあり）
実際の登録免許税はいくら？【シミュレーション例】
📌 例①：住宅ローンで3,000万円借りた場合（自宅用）
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債権金額：3,000万円
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税率：0.4%
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計算：30,000,000 × 0.004 = 120,000円
→ 住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、約12万円の登録免許税が発生します。
📌 例②：投資用アパートローンで5,000万円借入
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債権金額：5,000万円
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税率：0.4%（軽減なし）
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計算：50,000,000 × 0.004 = 200,000円
→ 投資用物件は軽減対象外となるケースが多く、しっかり費用に計上しておきたい部分です。
軽減措置の対象になるケースもある
一定の条件を満たす住宅（長期優良住宅など）を購入する際には、税率が0.1%に軽減されるケースもあります。
ただし、
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所得要件
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建物の認定状況
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登記内容の正確さ
など、条件が複雑なため、購入時に不動産会社や金融機関に確認するのが安心です。
なお、投資用・賃貸用などの物件では基本的に軽減は適用されません。
司法書士報酬とは別なので注意
登録免許税は「国に納める税金」であり、登記手続きそのものを代行する司法書士の報酬とは別です。
| 費用の種類 | 支払先 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 法務局（国税） | 固定の税率による計算 |
| 司法書士報酬 | 依頼先（士業） | 数万円〜、手続き代行費 |
見積書では「登記費用一式」として合算されることが多いため、内訳の確認が大切です。
登録免許税は資金計画に含めておくべき
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抵当権の設定はローンを組むなら避けられない
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費用として数万〜数十万円が発生する
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軽減措置がないケースも多いため、事前に知っておくことが重要
とくに物件購入時は「物件価格＋諸費用」として資金計画の一部に入れておくと安心です。
まとめ｜登録免許税は「借入額の0.4%」が目安
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抵当権設定登記には登録免許税がかかる
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原則は「借入金額 × 0.4%」で計算される
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住宅の種類によって軽減措置があることも
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登記費用の一部として、あらかじめ把握しておこう
購入資金やローン審査に目が行きがちですが、「登記のコスト」も見逃せないポイントです。
事前に理解しておくことで、思わぬ出費を防げます。
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