「収益還元法」ってなに？──不動産投資家にとっての意味
収益還元法とは、不動産が将来生み出すと見込まれる収益をもとに、その価値を算出する評価方法のことです。
金融機関が「この物件にいくらまで貸せるか？」を判断する際にも、この考え方が使われます。
家賃収入の見込みや運営コスト、利回りなどをベースに評価されるため、収益性が高い物件ほど高評価になります。
銀行が見る「収益還元法」のポイントとは？
| 項目 | チェック内容 |
|---|---|
| 表面利回り | 購入価格に対する年間家賃収入の割合 |
| 実質利回り | 管理費・税金・空室率などを差し引いた実質収益 |
| NOI（営業純利益） | 不動産の収益性を示す指標（家賃−経費） |
| キャップレート | 利回り水準（地域や市場で異なる） |
| DCR（債務返済余裕率） | 融資返済に対して余裕があるか（1.2以上が目安） |
こういった数値をもとに、**「融資しても大丈夫か？」**を金融機関は判断しています。
収益還元法で高評価を受けるには？
💡 収益性を高めて、安定感を見せることが大切です。
| ポイント | 工夫できること |
|---|---|
| 空室対策 | 立地・間取り・リフォームで満室稼働を目指す |
| 管理コスト | 管理会社の見直し・自主管理でコスト削減 |
| 賃料アップ | リフォーム後の適正賃料設定で家賃アップ |
| リスク分散 | 入居者属性のバランスをとる（単身＋家族など） |
実は「収益還元法」は投資家の味方でもある
建物が古くても、土地が狭くても…
「収益を生む仕組み」がしっかりしていれば評価されるのが収益還元法の特徴です。
一見パッとしない物件でも、
- 管理が行き届いている
- 家賃が安定して入る
- リフォームで改善余地がある
といった条件があれば、金融機関から高く評価され、融資が通りやすくなる可能性もあります。
まとめ｜収益性で勝負する時代。銀行の目線を知ることで投資が変わる
収益還元法は、「見た目」ではなく「中身＝収益性」で物件の価値を判断する考え方。
投資家にとっては、不利な立地や築年をカバーできるチャンスでもあります。
銀行がどこを見て、どう判断するかを理解することは、投資成功への第一歩です。
融資を味方につけたい方は、ぜひこの考え方を武器にしてください。
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