✅ 導入文：物件選びより「エリア選び」が先です
「不動産投資を始めたいけど、どこで買うのが正解かわからない…」
多くの初心者が最初にぶつかる壁がこの“立地選び”です。
家賃相場、空室率、将来性…見るべきポイントが多く、「なんとなく安かったから」で買ってしまうと、想像以上に空室や資産価値の下落に悩まされることに。
この記事では、初心者の方でも判断できるように、「どこで不動産を買えばいいのか？」というエリア選定の考え方と、見極めのコツをやさしく解説します。
✅ 不動産投資における立地選定の重要性
物件の利回りは数字で比較できますが、エリアのポテンシャルは“目に見えない数字”です。
実際、不動産の世界では「立地で8割が決まる」と言われるほど。立地は家賃相場や空室率、出口戦略（売却時の価格）に直結します。
- 人が集まるエリアなら空室リスクが低く
- 地価が安定していれば資産価値も落ちにくい
立地を見誤ると、たとえ「高利回り」でも失敗する可能性が高いのです。
✅ エリア選びで重視すべき7つの指標
不動産投資の「勝ちエリア」かどうかを見極めるために、以下のポイントを確認しましょう。
| 指標 | 内容 |
|---|---|
| ①人口動態 | 減少傾向のエリアは家賃下落・空室増のリスクあり |
| ②賃貸需要 | 単身者や学生・転勤族の多い地域は入退去が安定 |
| ③家賃相場 | 買値に対して適正な家賃が取れるか（利回り計算に直結） |
| ④空室率 | 同じ市区町村内でもエリアによって大きく異なる |
| ⑤築年数・再開発 | 古い物件でも再開発地域なら将来性あり |
| ⑥駅距離・交通利便性 | 徒歩10分以内が望ましい。地方なら駐車場需要も要確認 |
| ⑦将来的な人口ビジョン | 再開発・大学移転・病院開設など、長期の人口動向 |
→ この7項目を“機械的にチェック”していくことで、投資の失敗確率を大きく下げられます。
✅ 初心者が避けるべきエリアの特徴
以下のようなエリアは、初心者が最初の投資先にするにはややハードルが高めです。
- 空室率が高いエリア（20%超）
- ワンルームばかりが密集している地域
- 高齢化が進んでいる市町村
- 郊外で交通利便性が極端に悪い場所
- 再建築不可など出口戦略が取りづらい土地
高利回りに見えても「入居者がつかない」「売れない」では本末転倒。守りの投資が基本です。
✅ 地方 vs 都市部｜どっちがいい？
よくある質問ですが、それぞれメリット・デメリットがあります。
| 地方 | 都市部 |
|---|---|
| 物件価格が安く、表面利回りが高い | 価格は高いが空室リスクが低く、売却しやすい |
| 管理会社の力量に左右されやすい | 自主管理しにくいが、業者が多く任せやすい |
| ローンが通りやすいエリアが多い | 融資審査は厳しめ |
✅ 初心者には「都市近郊のローカル駅」や「準都市部（川口・市川など）」など、地方すぎず、都市すぎずな中間エリアが狙い目です。
✅ 具体的なエリア選定フロー（3ステップ）
- 「検索」フェーズ：人口動態・空室率を自治体データ・SUUMOなどで調査
- 「現地」フェーズ：実際に駅前・物件周辺を歩いて雰囲気を確認
- 「将来」フェーズ：市区町村の都市計画・再開発情報・公共投資を確認
→ 感覚や感情ではなく、「調査と数値」で選ぶことが成功の第一歩です。
✅ まとめ｜物件ではなく「場所」を買っているという意識を
初心者ほど「安い物件」に目が行きがちですが、プロは「場所の価値」を最優先にします。
どこで買うかによって、空室リスク、出口価格、ストレスすら変わってくるのです。
「このエリアなら安心して貸せる」そう思える場所を、時間をかけて探していきましょう。
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