日本政策金融公庫のリフォームローン｜金利1%・5年返済・据置6ヶ月で提示された条件

築50年の戸建を現金購入しリフォーム資金は融資を受ける予定だった

築50年の戸建を現金で購入し、リフォーム費用400万円は融資で調達する予定でした。今後の不動産投資の規模拡大を見据えて、金融機関との取引実績を作りたかったためです。

金利・返済期間・据置期間の詳細

日本政策金融公庫の大宮支店から提示された条件は以下の通りです。

融資額金利返済期間据置期間支店
250万円1%5年6ヶ月（元金据置・利息のみ）埼玉の支店
当初は420万円を希望しましたが、収支計画の内容と初回取引であることを含めて、250万円までとなりました。

初回取引で250万円の融資を引き出せた理由

420万円の融資を希望しましたが、結果は250万円でした。理由はキャッシュフローの関係です。事業計画書上のキャッシュフローから返済可能な金額を逆算すると、250万円が限界だったということです。

逆に言えば、1回目の融資をきちんと返済すれば、次回以降は希望額に近い融資を受けられる可能性があります。金融機関との繋がりを作るという目的からすると、まずは250万円でも実績を作ることが重要でした。

融資額を増やすためにできること

金融機関16社に融資を断られた3つの理由と日本政策金融公庫に辿り着くまで

都内の地銀や信用金庫を中心に、16社へリフォーム融資の問い合わせをしました。結果は全てNG。断られた理由は主に以下の3つです。

理由①：耐用年数切れの物件は融資対象外

木造の法定耐用年数は22年。築50年は大幅に超えており、担保評価がつかないため融資できないと言われました。

理由②：バーチャルオフィスでは融資できない

法人の登記住所がバーチャルオフィスだったため、実態のある事業として認められませんでした。

理由③：民間金融機関は担保評価を重視するため築古は門前払い

民間の金融機関は、融資の判断に物件の担保評価を重視します。耐用年数を超えた物件は、担保価値がゼロまたはマイナスと判断されるため、そもそも融資の土台に乗りません。特に築50年ともなると、門前払いに近い形で断られるケースがほとんどでした。

日本政策金融公庫に辿り着いた経緯

16社に断られた後、日本政策金融公庫に問い合わせました。しかし、ここでも支店によって見解が全く異なりました。

都内の支店ではNGだった案件が、埼玉の支店ではOKになるという、同じ日本政策金融公庫でも支店ごとに判断が異なるという事実を知りました。結果、最寄りの埼玉の支店にて融資を申し込みました。

日本政策金融公庫に提出した必要書類14種類と事業計画書の中身

提出した書類一覧

筆者は法人（黒字2期）で申し込みました。法人名義で物件を購入していたため、法人での申し込みが自然な流れでした。事前に日本政策金融公庫の事業資金お申し込みフォームに内容を記入して連絡した後、以下の書類を提出しました。

No種別書類名備考
1個人情報プロフィールシート
2個人情報家族の資産
3個人情報印鑑証明書
4法人関連決算書2期分
5法人関連残高試算表決算から半年経過していたため
6法人関連履歴事項全部証明書
7税金・財務法人税や税金関連の納付完了した領収書
8税金・財務銀行の通帳残高と1年間の明細書
9事業計画事業計画書
10事業計画企業概要書公庫サイトからDL可能
11事業計画企業資料公庫サイトからDL可能
12物件関連購入した不動産の登記情報
13物件関連リフォームの見積書
14物件関連購入した物件の収支計画書

事業計画書に書いた内容

筆者の本業はIT法人のため、「なぜ不動産賃貸業を行うのか？」という点が最大のポイントでした。事業計画書では、この「なぜ」の部分を徹底的に埋めました。

具体的には以下の内容を盛り込みました。

  1. なぜ不動産賃貸業なのか — IT事業の多角化として、安定したキャッシュフローを生む不動産賃貸業に参入する理由を明記
  2. 収支シミュレーション — リフォーム後の想定家賃、経費、返済額を含めた収支計画を作成し、どれくらいの期間で返済が完了するかを具体的な数字で提示
  3. 今後の事業展開 — 不動産賃貸業を通じた事業の多角化計画
公庫は「なぜこの事業をやるのか」を重視します。IT法人が不動産賃貸業を始める合理的な理由と、返済可能であることを数字で証明できたことが、融資承認の大きな要因だったと考えています。

書類準備で苦労した点と注意点

とにかく書類の数が多いため、提出書類の一覧リストを作成して1つずつ集めていきました。

また、公庫指定の書類以外に、家族全員分の貯蓄を記載した資産一覧表を自作して提出しました。「この家族は貯蓄がしっかりできる」ということをアピールするためです。

公庫が求める書類だけでなく、返済能力を裏付ける資料を自主的に用意することで、審査担当者の安心感につながったと感じています。

埼玉支店での面談から融資実行までの流れ

面談で聞かれたこと

面談では主に以下の3点を聞かれました。

  1. なぜITから不動産賃貸業なのか？ — 本業との関連性や、不動産賃貸業を始めた動機について
  2. どれぐらいの収支が出るのか？ — 物件の想定家賃収入と経費、キャッシュフローの見通しについて
  3. 返済に対する姿勢 — きちんと返済をしてくれる人物かどうか、事業に対する真剣さを見られていた印象です

審査にかかった期間

審査結果は約1ヶ月後に郵送で届きました。ただし、面談の時点で「大丈夫ですよ」というニュアンスの回答はいただいていたので、安心して待つことができました。

融資が通ったポイント

しっかり資料を全て準備して、自分の純資産や現在の収入なども全て提示できたことだと考えています。隠さず全てオープンにすることで、返済能力があることを証明できたのが大きかったと思います。

まとめ

よくある質問（FAQ）

日本政策金融公庫でリフォームローンは借りられる？

借りられます。筆者は実際に250万円・金利1%・5年返済の条件でリフォームローンを借入しました。ただし、支店によって築古物件への対応が異なるため、複数の支店に問い合わせることをおすすめします。

築古物件でも融資は通る？

民間の金融機関16社には全て断られましたが、日本政策金融公庫では融資が通りました。ただし、都内の支店では耐用年数切れの物件は全てNGと言われ、埼玉の支店ではOKとなるなど、支店ごとに判断が異なります。

審査にはどのくらいかかる？

筆者の場合、約1ヶ月で審査結果が郵送で届きました。面談の時点で手応えのある回答をいただいていました。

必要書類は何種類？

筆者が法人で申し込んだ際は14種類の書類を提出しました。決算書・事業計画書・登記情報・リフォーム見積書など、事前に日本政策金融公庫の事業資金お申し込みフォームから連絡した上で準備しました。

希望額の満額は借りられる？

筆者は420万円を希望しましたが、収支計画の内容と初回取引であることを含めて250万円となりました。事業計画書上の返済可能額から逆算されるため、収支計画の精度が重要です。

IT系など異業種の法人でも融資は受けられる？

筆者はIT系の法人で申し込みましたが、融資を受けられました。事業計画書で「なぜ不動産賃貸業を行うのか」という理由を明確にし、事業の多角化としての合理性と収支シミュレーションを丁寧に説明したことがポイントでした。

支店によって審査基準は違う？

はい、大きく異なります。筆者の場合、都内の支店では「耐用年数切れの物件は全てNG」と言われましたが、埼玉の支店ではOKでした。同じ日本政策金融公庫でも支店ごとに判断が異なるため、1つの支店で断られても諦めずに複数の支店に問い合わせることをおすすめします。

事業計画書には何を書けばいい？

筆者は「なぜ不動産賃貸業を行うのか」の理由、リフォーム後の想定家賃・経費・返済額を含めた収支シミュレーション、今後の事業多角化計画を盛り込みました。また、家族全員分の貯蓄を記載した資産一覧表を自作して提出し、返済能力をアピールしました。

法人でもリフォームローンは申し込める？

筆者はIT系の法人名義で申し込み、融資を受けられました。法人で物件を購入している場合は、法人での申し込みが自然な流れです。個人での申し込みは経験がないため、直接公庫にお問い合わせください。