はじめに
「ボロ戸建てって現金で買うもの？」「融資を受けられないと、何も始められない…」
そう思っている方も多いはず。実は、ボロ戸建てでも融資を通す方法はあります。
本記事では、**初心者向けに"現実的に使える金融機関"と"攻略法"**を解説します。自己資金が少ない人こそ、必見の内容です。
なぜボロ戸建ては融資が通りにくいのか？
金融機関の視点では、ボロ戸建ては以下のように見られます。
- 担保価値がゼロ、もしくはマイナス
- 収益性に不安（賃貸需要、空室リスク）
- 買主の経験値が浅いと判断されやすい
つまり、「貸すメリットがない」と思われがちなのです。
それでも融資が通るケースとは？
下記のような条件が整えば、融資は通る可能性があります。
- 自己資金が20〜30％以上ある
- すでに他の不動産を所有している（実績あり）
- 借入額が少ない（300〜800万円程度）
- 賃貸需要が高いエリア（大学・病院近くなど）
特に「築古だけど好立地」な物件は、評価されやすい傾向にあります。
【金融機関別】ボロ戸建て投資で使える融資ルート
| 金融機関 | 難易度 | 審査の特徴 | 融資可能性 |
|---|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 | ★★☆☆☆ | 起業・個人事業主向け。実績より事業計画 | 高い |
| 地方銀行・信用金庫 | ★★★☆☆ | 対面重視。地域密着で柔軟な対応も | 中〜高 |
| ノンバンク系（ARUHIなど） | ★☆☆☆☆ | 金利高めだがスピード重視 | 中 |
| 都市銀行（三菱UFJなど） | ★★★★★ | 賃貸用の築古はほぼNG | ほぼ不可 |
特におすすめなのが、公庫＋地銀の組み合わせ。「公庫で物件購入→地銀でリフォーム資金を調達」などの戦略が可能です。
日本政策金融公庫の攻略法
日本政策金融公庫は、初心者投資家の味方とも言える存在。
- 事業計画書が最重要
- 初期費用や運営費の内訳を具体的に書く
- 収支シミュレーションをしっかり用意
提出する書類の完成度で審査の成否が決まると言っても過言ではありません。
地銀・信金の攻め方
地銀や信金は**「人と人」**で動く金融機関。
- 金融機関の担当者に、物件や戦略の熱意を丁寧に説明
- 見学や面談の対応が大切
- 物件の近くにある信金の方が通りやすい
面談前には、ポートフォリオ資料・自己紹介・過去の実績をまとめておくと好印象です。
実際にあった成功例
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埼玉の築45年戸建て（購入価格：220万円）を公庫で全額融資 → 改修費は手出し70万円＋DIYで対応 → 月5万円で入居、表面利回り27％に
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大阪で築40年の再建築不可戸建て（180万円）を信金で300万円調達 → リフォーム費込で一括融資。月6万円で貸し出し中。
成功のカギは「書類と熱意の両方」です。
ボロ戸建て投資は"全額現金"が正解ではない
たしかに現金で買う人も多いですが、融資を活用すれば規模拡大も可能です。
- 1棟目：公庫や信金でチャレンジ
- 2棟目以降：返済実績ができれば、融資の幅が広がる
失敗しないためにも、まずは少額＆短期融資からスタートしてみましょう。