自己資金はいくら必要？ボロ戸建て投資にかかる初期費用の実例

「ボロ戸建てって安いって聞くけど、実際いくら用意すれば始められるの？」そんな疑問を持つ初心者投資家の方へ向けて、自己資金の目安や内訳、リアルな実例を紹介します。

安く始められるとはいえ、甘く見ていると資金ショートにつながるので要注意。この記事では、物件価格以外にかかる"見えないコスト"まで徹底的に解説します。

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ボロ戸建て投資に必要な自己資金の内訳とは？

ボロ戸建てを購入する際、必要になる費用は物件価格だけではありません。以下が基本的な内訳です。

項目	内容	目安金額
物件価格	築古戸建の購入価格	100万〜500万円
仲介手数料	物件価格の3％＋6万円＋税	約20万円
登記費用	所有権移転・抵当権設定	約10〜15万円
火災保険料	地震保険含むケースもあり	約2〜5万円（年間）
リフォーム費用	DIY含めて最も変動が大きい	50万〜300万円
不用品処分費	家財道具などの処理	10万〜30万円
税金関係	固定資産税・取得税など	約5〜15万円

→ 合計で300〜800万円程度が目安。

物件価格が200万円だとしても、総額で500万円近くになることも珍しくありません。

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例①：現金購入＆DIY併用のケース（埼玉県郊外）

• 物件価格：180万円（再建築不可、空き家バンク経由）
• 仲介手数料＋登記費用＋税：30万円
• リフォーム費用（DIY＋一部外注）：100万円
• 火災保険・不用品処分：15万円

→ 合計：約325万円

外壁・屋根は業者、内装や床・クロスはDIYでコストカット。賃料4.5万円で貸し出し、年間CFは約25万円。

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例②：フルリフォーム＋公庫融資のケース（地方都市）

• 物件価格：300万円（築48年、上下水道完備）
• 仲介・登記：35万円
• フルリフォーム費用：250万円
• 火災保険＋諸経費：20万円

→ 合計：約605万円（うち融資500万円、公庫）

完成後はファミリー向けに賃貸。利回りは15％超だが、初期コストはしっかりかかったパターン。

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どこまで自己資金を出すべきか？

「フルローンで全部借りられないの？」という声もありますが…

• 金融機関の信頼を得るには2〜3割の自己資金は必要
• 融資審査が通りやすくなる
• 万が一の空室や追加費用に備える意味でも、余裕資金は必須

**自己資金は"安心して運営するための保険"**でもあります。

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ボロ戸建ての初期費用を抑える3つのコツ

1. 空き家バンクや市町村の助成金を活用 → 補助金やリフォーム費の一部助成あり
2. DIYで対応できる範囲を増やす → トイレやキッチン以外は自力でも可能
3. 家財付き物件を避ける → 処分費が意外に高くつくので注意

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まとめ：自己資金が少なくても、戦略でカバーできる

自己資金が少ないからといって、ボロ戸建て投資をあきらめる必要はありません。DIY・補助金・融資の工夫次第で、誰でもスタート可能です。

ただし、**甘い見積もりは絶対NG。**しっかりと予算を立てて、無理のない計画を立てていきましょう。