仲介手数料とは？計算方法・2024年法改正・支払いの仕組みを解説

1. 仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売買の際に、売主・買主と不動産会社との間で仲介契約を結び、取引が成立した場合に不動産会社に支払う報酬のことです。 不動産会社は物件の紹介、内見の手配、契約書類の作成、価格交渉のサポートなど、取引全体をサポートする対価として仲介手数料を受け取ります。

2. 計算方法（速算式）

仲介手数料の上限額は法律で定められており、以下の計算式で求められます。

2-1. 正式な料率

• 200万円以下の部分：5%
• 200万円超〜400万円以下の部分：4%
• 400万円超の部分：3%

速算式「3%+6万円」は、上記の料率を一括で計算できる便利な公式です。

2-2. 具体的な計算例

3,000万円の物件を購入する場合の仲介手数料を計算してみましょう。

3. 2024年法改正について

2024年7月1日に国土交通省の告示が改正され、800万円以下の物件について仲介手数料の特例が設けられました。

この特例は、依頼者への事前説明と合意が必要です。800万円以下の物件については不動産会社にご確認ください。

参照：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」|LIFULL HOME'S「800万円以下の不動産契約で仲介手数料見直し」

4. 支払いと仕組み

4-1. 支払いのタイミング

仲介手数料の支払いタイミングは不動産会社によって異なりますが、一般的には以下のパターンが多いです。

• 売買契約時に50%、決済・引き渡し時に50%
• 決済・引き渡し時に全額

契約前に不動産会社へ確認しておくことをおすすめします。

4-2. 両手仲介と片手仲介

不動産取引には「両手仲介」と「片手仲介」の2つのパターンがあります。

• 両手仲介：1社の不動産会社が売主・買主の両方を仲介。双方から手数料を受け取る
• 片手仲介：売主側と買主側で別々の不動産会社が仲介。それぞれの会社が片方から手数料を受け取る

どちらの場合でも、買主・売主が支払う手数料の上限額は同じです。

5. 仲介手数料がかからないケース

仲介手数料は「仲介（媒介）」に対する報酬です。そのため、仲介がない以下のケースでは仲介手数料が発生しません。

• 売主から直接購入する場合（売主物件）
• 不動産会社が売主の場合（自社物件）
• 個人間で直接取引する場合

参照：LIFULL HOME'S「不動産における仲介手数料について」

6. 売買と賃貸の違い

仲介手数料は売買と賃貸で計算方法が異なります。

• 売買：売買価格に応じた料率（本ページの計算式）
• 賃貸：家賃の1ヶ月分が上限（貸主・借主合わせて）