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キャッシュフロー（CF・現金収支）とは？賃貸経営での計算方法を解説
キャッシュフロー（CF・現金収支）は、実際に手元に残る現金の流れを表します。賃貸経営におけるキャッシュフローの種類と計算方法を解説します。
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キャッシュフロー（CF）とは
**キャッシュフロー（CF：Cash Flow・現金収支）**は、実際に手元に入ってくるお金と出ていくお金の流れを表します。
簡単に言うと、**「実際に手元にいくら残るか」**を表す指標です。
なぜキャッシュフローが重要なのか
| 観点 | 説明 |
|---|---|
| 実際の手残り | 帳簿上の利益ではなく実際の現金 |
| 資金繰り | ローン返済や経費支払いの原資 |
| 経営の安定性 | プラスを維持できるかが重要 |
利回りが高くても、キャッシュフローがマイナスになると資金繰りが厳しくなります。
キャッシュフローの種類
賃貸経営では、以下の3段階でキャッシュフローを把握します：
| 種類 | 計算内容 | 意味 |
|---|---|---|
| NOI | 賃料 - 経費 | 営業純収益 |
| 税引前CF | NOI - ローン返済 | 税金を払う前の手残り |
| 税引後CF | 税引前CF - 税金 | 最終的な手残り |
キャッシュフローの計算式
NOI（営業純収益）
NOI = 年間賃料収入 - 空室損失 - 運営経費
税引前キャッシュフロー
税引前CF = NOI - 年間ローン返済額（ADS）
税引後キャッシュフロー
税引後CF = 税引前CF - 所得税・住民税
キャッシュフローの計算例
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間賃料収入 | 360万円 |
| 空室損失（5%） | 18万円 |
| 運営経費 | 72万円 |
| 年間ローン返済 | 180万円 |
NOI = 360万円 - 18万円 - 72万円 = 270万円
税引前CF = 270万円 - 180万円 = 90万円（月7.5万円）
キャッシュフローに影響する要因
| 要因 | 影響 |
|---|---|
| 空室率 | 高いほどCFが減少 |
| 賃料水準 | 下落するとCFが減少 |
| 金利 | 上昇するとローン返済が増加 |
| 経費 | 修繕費等の増加でCFが減少 |
| 借入期間 | 短いほど返済額が増加 |
キャッシュフローとデッドクロス
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことです。
- 減価償却費：帳簿上の経費（現金支出なし）
- 元金返済：現金支出あり（経費にならない）
デッドクロスが発生すると、帳簿上は利益が出ているのにキャッシュフローがマイナスになる場合があります。
キャッシュフローの活用シーン
- 購入判断 - 手残りがプラスになるかの確認
- 借入条件の検討 - 金利・期間の影響をシミュレーション
- 将来予測 - 空室率や金利変動の影響を把握
キャッシュフローの注意点
- 減価償却費は現金支出を伴わない（帳簿上の経費）
- ローン元金返済は現金支出だが経費にならない
- 突発的な修繕費用は予測が難しい
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※本ページの内容は参考情報です。実際の経営判断は専門家にご相談ください。
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運営会社概要
所在地〒330-9501 埼玉県さいたま市大宮区桜木町2丁目3番地 大宮マルイ7階
設立2020年9月29日
資本金9,900,000円
事業内容不動産DXのWeb開発、不動産賃貸業、Webコンサルティング
主要取引金融機関埼玉縣信用金庫、日本政策金融公庫、飯能信用金庫、三井住友銀行、楽天銀行、SBI銀行
顧問弁護士スタートビズ法律事務所代表弁護士: 宮岡 遼（第一東京弁護士会）
メディア掲載住宅新報社、フジテレビ「イット！」
運営者プロフィール
Tetsuro Togo
2023年から埼玉県で築古戸建・区分マンション投資を開始。2025年9月時点で7戸購入、1戸売却、現在6戸を保有。
開発・マーケティングのバックグラウンドを持つ現役賃貸経営者。物件再生とデータドリブンな収益改善が強み。
賃貸経営者向け高度シミュレーター「大家DX」を2025年8月リリース。
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