賃貸経営用語集収益指標
NOI（営業純収益）とは？賃貸経営での計算方法と活用法を解説
NOI（営業純収益）は、不動産から得られる純粋な営業利益を表す指標です。計算方法、NCFとの違い、キャップレートとの関係を初心者向けに解説します。
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NOI（営業純収益）とは
**NOI（Net Operating Income：営業純収益）**は、不動産から得られる収入から、運営にかかる経費を差し引いた純粋な営業利益のことです。
借入の返済や税金を含まない点が特徴で、物件そのものの収益力を評価できます。
NOIの計算式
NOI = 総収入 − 運営経費
総収入に含まれるもの
- 家賃収入
- 共益費・管理費収入
- 駐車場収入
- その他収入（自動販売機など）
運営経費に含まれるもの
- 管理費・PM費
- 修繕費
- 水道光熱費（共用部）
- 固定資産税・都市計画税
- 保険料
- 空室損失
運営経費に含まれないもの
- ローン返済（元金・利息）
- 減価償却費
- 所得税・法人税
NOIの計算例
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間家賃収入 | 600万円 |
| 共益費収入 | 60万円 |
| 空室損失（5%） | ▲33万円 |
| 総収入 | 627万円 |
| 管理費（5%） | ▲30万円 |
| 修繕費 | ▲30万円 |
| 固定資産税 | ▲50万円 |
| 保険料 | ▲10万円 |
| 運営経費 | ▲120万円 |
| NOI | 507万円 |
NOIとNCF（ネットキャッシュフロー）の違い
| 指標 | 計算 | 用途 |
|---|---|---|
| NOI | 収入 − 運営経費 | 物件の収益力評価 |
| NCF | NOI − 資本的支出 | より保守的な評価 |
NCFは大規模修繕などの**資本的支出（CapEx）**を考慮した指標です。
NOIの活用シーン
1. キャップレートの計算
キャップレート = NOI ÷ 物件価格 × 100（%）
NOIを使って物件の還元利回りを計算できます。
2. 物件価格の算出（収益還元法）
物件価格 = NOI ÷ キャップレート
NOIとエリアのキャップレートから、参考価格を算出できます。
3. 物件比較
借入条件に左右されないため、異なる物件の収益力を公平に比較できます。
実際にNOIを計算してみる
大家DXのNOI計算ツールでは、物件情報を入力するだけでNOIを自動計算できます。
※本ページの内容は参考情報です。実際の経営判断は専門家にご相談ください。
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運営会社概要
所在地〒330-9501 埼玉県さいたま市大宮区桜木町2丁目3番地 大宮マルイ7階
設立2020年9月29日
資本金9,900,000円
事業内容不動産DXのWeb開発、不動産賃貸業、Webコンサルティング
主要取引金融機関埼玉縣信用金庫、日本政策金融公庫、飯能信用金庫、三井住友銀行、楽天銀行、SBI銀行
顧問弁護士スタートビズ法律事務所代表弁護士: 宮岡 遼（第一東京弁護士会）
メディア掲載住宅新報社、フジテレビ「イット！」
運営者プロフィール
Tetsuro Togo
2023年から埼玉県で築古戸建・区分マンション投資を開始。2025年9月時点で7戸購入、1戸売却、現在6戸を保有。
開発・マーケティングのバックグラウンドを持つ現役賃貸経営者。物件再生とデータドリブンな収益改善が強み。
賃貸経営者向け高度シミュレーター「大家DX」を2025年8月リリース。
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