K%（ローン定数）とは？賃貸経営での計算方法を解説

K%（ローン定数）とは

**K%（Mortgage Constant：ローン定数）**は、借入額に対する年間返済額（ADS）の割合を示す指標です。

金利と借入期間が決まれば自動的に決まる値で、借入条件の比較に使われます。

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K%の計算式

K% = ADS（年間元利返済額） ÷ 借入額 × 100（%）

計算例

項目	金額
借入額	4,000万円
金利	2.0%
借入期間	30年
年間返済額（ADS）	約177.6万円

K% = 177.6万円 ÷ 4,000万円 × 100 = 4.44%

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K%の目安

借入期間	金利2%のK%	金利3%のK%
20年	約6.1%	約6.7%
25年	約5.1%	約5.7%
30年	約4.4%	約5.1%
35年	約4.0%	約4.6%

借入期間が長いほど、金利が低いほど、K%は小さくなります。

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K%とキャップレートの関係（イールドギャップ）

K%はキャップレート（還元利回り）との比較で、レバレッジ効果の判定に使われます。

条件	状態	意味
キャップレート > K%	順イールド	借入によって投資効率（CCR）が上がる
キャップレート < K%	逆イールド	借入によって投資効率（CCR）が下がる

「キャップレート − K%」の差をイールドギャップと呼び、これがプラスであれば借入を活用したレバレッジ効果が期待できます。

※「NOIで返済を賄えるか」を判断する指標はDSCRです。K%との比較はあくまで投資効率の判断に使います。

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K%を活用する場面

1. 借入条件の比較 - 複数の借入条件を比較
2. 返済負担の把握 - 借入額に対する返済の重さを確認
3. イールドギャップの確認 - キャップレートとの比較でレバレッジ効果を判定

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K%の注意点

• 元利均等返済を前提とした指標
• 金利変動リスクは考慮されていない
• 実際のキャッシュフローは空室・経費も考慮が必要

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※本ページの内容は参考情報です。実際の経営判断は専門家にご相談ください。