運営経費率とは？賃貸経営での計算方法を解説

運営経費率とは

**運営経費率（OPEX Ratio）**は、家賃収入（またはEGI）に対する運営経費の割合を示す指標です。

物件の運営効率を測る目安として使われ、NOI（営業純収益）の計算に影響します。

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運営経費率の計算式

運営経費率 = 運営経費 ÷ 家賃収入 × 100（%）

計算例

項目	金額
年間家賃収入	600万円
運営経費	120万円

運営経費率 = 120万円 ÷ 600万円 × 100 = 20%

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運営経費に含まれる項目

経費項目	内容
管理委託費	管理会社への委託料（賃料の3〜5%程度）
修繕費	原状回復、小修繕など
共用部光熱費	共用廊下、エレベーターなどの電気代
火災保険料	建物の保険料
固定資産税・都市計画税	土地・建物にかかる税金
その他	清掃費、消防設備点検費など

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運営経費率に影響する要素

運営経費率は物件によって大きく異なります。

• 物件タイプ - エレベーターや共用設備が多いほど高くなる傾向
• 築年数 - 古い物件ほど修繕費がかかる傾向
• 管理形態 - 自主管理か委託管理かで差が出る
• エリア - 固定資産税や清掃費は地域差がある

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運営経費率とNOIの関係

NOIは以下の式で計算されます：

NOI = 家賃収入 × (1 − 空室率) × (1 − 運営経費率)

簡易的な計算例（家賃収入600万円、空室率10%、運営経費率20%）：

NOI = 600万円 × 0.9 × 0.8 = 432万円

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運営経費率が高いとどうなるか

• NOI（営業純収益）が低下
• 実質利回りが低下
• キャッシュフローが減少

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運営経費率を抑える方法

1. 管理会社の見直し - 管理委託費の交渉や変更
2. 共用部の省エネ化 - LED照明、人感センサーなど
3. 保険の見直し - 適正な補償内容への見直し
4. 修繕計画の最適化 - 計画的な修繕で突発支出を抑制

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注意点

• 運営経費にはローン返済は含まない
• 大規模修繕費は別途積立で考えることが多い
• 築年数が経つと修繕費が増加する傾向

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※本ページの内容は参考情報です。実際の経営判断は専門家にご相談ください。