仲介手数料とは？わかりやすく解説
私が初めて不動産を購入したとき、契約書に書かれた仲介手数料の額を見て「え、こんなにかかるの？」と驚いた記憶があります。おそらく、この記事を読んでいる方も同じ気持ちではないでしょうか。
仲介手数料は、不動産の売買や賃貸を仲介してくれた不動産会社に支払う報酬です。物件探しから契約、引き渡しまでサポートしてくれた対価ですね。ポイントは成功報酬ということ。一般的に、契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。
仲介手数料が発生するケース
| 取引形態 | 仲介手数料 | 具体例 |
|---|---|---|
| 不動産会社が仲介する売買 | かかる | 中古マンション、中古戸建てなど |
| 不動産会社が仲介する賃貸 | かかる | アパート、賃貸マンションなど |
| 売主から直接購入（直売） | かからない | 新築マンションのモデルルーム購入 |
| 売主が宅建業者で直売 | かからない | 建売住宅のハウスメーカー直売 |
意外と知られていないのが、新築マンションをモデルルームで買う場合。デベロッパーの直売なので仲介手数料がかからないケースが多いんです。
誰が誰に払うのか
仲介手数料は、売主と買主がそれぞれの仲介会社に支払います。
仲介手数料の計算方法｜3%＋6万円と何パーセントかを解説
計算方法自体はシンプルです。覚えておくべきは速算式だけ。
かんたんな計算式（速算式）
本来は3段階に分けて計算しますが、400万円を超える物件なら以下の速算式だけで済みます。
仲介手数料 = 売買価格 × 3% ＋ 6万円（税別） たとえば3,000万円の物件なら、3,000万円 × 3% ＋ 6万円 = 96万円（税別）。消費税を入れると105.6万円になります。正直、結構な金額ですよね。
正式な計算方法（3段階）と何パーセントか
「仲介手数料は3%」とよく言われますが、正確には400万円超の部分が3%です。段階的に料率が設定されています。
| 売買価格の範囲 | 料率（税別） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
速算式の「＋6万円」の意味
全額を3%で計算すると、200万円以下（5%）と200〜400万円（4%）の部分で差額が生じます。この差額を調整するのが「＋6万円」です。
- 200万円以下：200万円 ×（5% − 3%）= 4万円
- 200〜400万円：200万円 ×（4% − 3%）= 2万円
- 合計調整額：6万円
つまり、速算式で計算しても3段階で計算しても結果は同じ。普段は速算式だけ覚えておけば大丈夫です。
自分の物件がいくらになるか気になる方は、シミュレーターに価格を入力するだけですぐ分かります。
仲介手数料は高い？相場と金額別の早見表
「仲介手数料が高すぎる」と感じる方は多いと思います。私も最初はそうでした。結論から言うと、仲介手数料の相場は3%＋6万円（税別）です。ほぼすべての不動産会社がこの金額で請求します。
売買価格別の仲介手数料一覧
| 売買価格 | 計算式 | 仲介手数料（税別） | 消費税（10%） | 税込合計 |
|---|---|---|---|---|
| 500万円 | 500万円×3%＋6万円 | 21万円 | 2.1万円 | 23.1万円 |
| 800万円 | 800万円×3%＋6万円 | 30万円 | 3万円 | 33万円 |
| 1,000万円 | 1,000万円×3%＋6万円 | 36万円 | 3.6万円 | 39.6万円 |
| 1,500万円 | 1,500万円×3%＋6万円 | 51万円 | 5.1万円 | 56.1万円 |
| 2,000万円 | 2,000万円×3%＋6万円 | 66万円 | 6.6万円 | 72.6万円 |
| 2,500万円 | 2,500万円×3%＋6万円 | 81万円 | 8.1万円 | 89.1万円 |
| 3,000万円 | 3,000万円×3%＋6万円 | 96万円 | 9.6万円 | 105.6万円 |
| 3,500万円 | 3,500万円×3%＋6万円 | 111万円 | 11.1万円 | 122.1万円 |
| 4,000万円 | 4,000万円×3%＋6万円 | 126万円 | 12.6万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 5,000万円×3%＋6万円 | 156万円 | 15.6万円 | 171.6万円 |
| 7,000万円 | 7,000万円×3%＋6万円 | 216万円 | 21.6万円 | 237.6万円 |
| 1億円 | 1億円×3%＋6万円 | 306万円 | 30.6万円 | 336.6万円 |
なぜどの会社も3%なのか
- 業務コストが高い：物件調査、広告出稿、内覧対応、契約書作成、引き渡しまで数ヶ月かかる
- 成功報酬：売れなければ1円も入らないリスクがある
- 業界慣行：値引き競争ではなくサービスの質で差別化する傾向
私は大家として不動産会社と日常的に付き合いがありますが、仲介の仕事は正直かなり大変です。物件を何件も案内して、ようやく1件成約。その報酬が上限額というのは、業務量を考えると妥当だと個人的には感じています。つまり、仲介手数料の平均は実質的に法定上限額と同額です。
不動産売買の仲介手数料｜物件タイプ別の注意点
不動産売買の仲介手数料は、マンション・戸建て・土地のどの物件タイプでも計算方法は同じ（売買価格×3%＋6万円）です。ただし、物件タイプごとに知っておくべき注意点があります。
マンションの仲介手数料（新築・中古・売却）
前述のとおり、新築マンションのデベロッパー直売（モデルルーム購入）なら仲介手数料はかかりません。
中古マンションは仲介手数料が必要です。ほぼ全社が上限額を請求します。
| マンション価格 | 計算式（×3%＋6万円） | 仲介手数料（税込） |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 2,000万円×3%＋6万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 3,000万円×3%＋6万円 | 105.6万円 |
| 5,000万円 | 5,000万円×3%＋6万円 | 171.6万円 |
マンション売却時も同じ計算式です。
中古戸建ての仲介手数料
中古戸建ては個人間の売買が中心なので、仲介会社を通すことになります。計算のベースは土地と建物の合計額です。
建売住宅の仲介手数料
建売住宅は購入ルートで仲介手数料の有無が変わります。
| 購入ルート | 仲介手数料 |
|---|---|
| ハウスメーカー・建売業者から直接購入 | 不要 |
| 不動産仲介会社を通じて購入 | 必要 |
同じ建売物件でも、売主直売か仲介経由かで数十万〜100万円以上の差が出ます。
土地だけの売買でもかかる？
土地売買の仲介手数料も売買価格×3%＋6万円（税別）で計算します。建物の有無は関係ありません。つまり、土地の仲介手数料の相場も売買価格×3%＋6万円が目安です。
土地付き建物の場合は土地と建物の合計額がベースです。「土地1,500万円＋建物1,500万円＝3,000万円」なら、3,000万円に対して計算します。
売主と買主、どちらが払う？
売主と買主がそれぞれの仲介会社に支払います。
| 立場 | 支払い先 | 金額の上限 |
|---|---|---|
| 売主 | 売主側の仲介会社 | 売買価格×3%＋6万円（税別） |
| 買主 | 買主側の仲介会社 | 売買価格×3%＋6万円（税別） |
「売主が全部払うんじゃないの？」と誤解している方もいますが、そうではありません。3,000万円の物件なら、売主・買主それぞれが（3,000万円×3%＋6万円）×1.1 = 105.6万円を支払い、取引全体では105.6万円×2 = 211.2万円の仲介手数料が発生します。
賃貸の仲介手数料｜相場・上限・早見表
賃貸物件を借りるときにも仲介手数料がかかります。売買と違って家賃がベースになるので、金額はそこまで大きくありません。
賃貸の仲介手数料はいくら？｜早見表
賃貸の仲介手数料の相場は家賃1ヶ月分＋消費税です。ほとんどの不動産会社がこの金額を請求します。
| 家賃 | 0.5ヶ月分（税込） | 1ヶ月分（税込） |
|---|---|---|
| 5万円 | 27,500円 | 55,000円 |
| 7万円 | 38,500円 | 77,000円 |
| 8万円 | 44,000円 | 88,000円 |
| 10万円 | 55,000円 | 110,000円 |
| 15万円 | 82,500円 | 165,000円 |
0.5ヶ月と1ヶ月、どっちが正しい？
私は大家として3回入居者を募集しましたが、大家側の仲介手数料は3回とも家賃1ヶ月分でした。
共益費（管理費）は含む？
仲介手数料の計算に共益費（管理費）は含みません。家賃のみがベースです。
例：家賃8万円＋共益費5,000円の場合
- 仲介手数料の上限 = 8万円 × 1.1 = 88,000円（共益費5,000円は含まない）
仲介手数料に消費税はかかります
仲介手数料には消費税10%がかかります。速算式「売買価格×3%＋6万円」は税別の金額なので、実際の支払額は×1.1です。
上の早見表のとおり、5,000万円の物件なら消費税だけで15.6万円。私も売買8回で毎回この消費税を支払ってきましたが、地味に痛いです。
交渉・値引きはできる？｜売買8回の実体験
法律上は可能ですが、購入時の交渉はほぼ通りません。私の経験では、交渉テクニックよりも複数社の相見積もりのほうが有効でした。詳しくは以下の記事にまとめています。
仲介手数料は住宅ローンに組み込める？
「仲介手数料を住宅ローンに入れられたら楽なのに」——私も実際にそう考えて、調べて、実行しました。
結論：金融機関による。筆者は仲介手数料237万円を含めて審査に通った
私の場合、大手メガバンクでは物件価格のみで諸費用はNGでしたが、地元の信用金庫ではオーバーローン（諸費用込み）でOKでした。仲介手数料237万円を含む諸費用を住宅ローンに組み込み、総借入額7,500万円超で審査に通っています。
| 方法 | 内容 | 金利 |
|---|---|---|
| オーバーローン（諸費用込み） | 住宅ローン自体に諸費用を上乗せして借りる | 住宅ローンと同じ低金利 |
| 諸費用ローン | 住宅ローンとは別に諸費用専用のローンを組む | 住宅ローンより高め（年2〜4%程度） |
オーバーローンは住宅ローンと同じ金利で借りられるのが最大のメリットです。ただし、対応している金融機関は限られるので、複数行に相談するのがポイントです。
まとめ
仲介手数料は不動産取引で避けて通れないコストです。私自身、大家として売買8回を経験してきましたが、仕組みを理解しているかどうかで納得感がまったく違います。
- 計算方法：売買価格 × 3% ＋ 6万円（税別）。これだけ覚えればOK
- 何パーセント？：400万円超は3%、200万円超は4%、200万円以下は5%
- 相場：上限額＝相場。ほぼ全社が満額請求
- 物件タイプ：マンション・戸建て・土地とも計算方法は同じ。直売なら0円
- 上限：宅建業法で規定。800万円以下は法改正で上限33万円（税込）
- 消費税：10%かかる。毎回地味に痛い
- 交渉：法律上は可能だが、現実的にはかなり難しい
- 住宅ローン：オーバーローンで組み込める金融機関もある
- 支払い時期：契約時50%＋決済時50%が一般的
自分の物件がいくらになるか知りたい方は、シミュレーターをどうぞ。
よくある質問（FAQ）
仲介手数料はいくらかかる？
売買なら物件価格×3%＋6万円（税別）が上限であり相場。3,000万円の物件で税込105.6万円。賃貸は家賃1ヶ月分＋消費税が一般的です。仲介手数料を自動計算【2026最新】不動産・800万円以下特例対応 で自分の金額をすぐ確認できます。
仲介手数料は何パーセント？
400万円超は3%、200万円超〜400万円は4%、200万円以下は5%です。速算式は「売買価格×3%＋6万円」。「＋6万円」は段階料率の差額を調整する定数です。
仲介手数料は高い？相場はいくら？
相場は法定上限額そのもの。ほぼ全社が上限で請求します。著者も購入7回中、仲介会社を利用した5回は全て上限の3%でした。交渉の実態については以下の記事で詳しく解説しています。
800万円以下の仲介手数料はいくら？
2024年法改正で上限33万円（税込）。通常の速算式より高くなるケースがあります。著者も700万円台の物件購入時にこの特例で33万円を請求されました。
仲介手数料に消費税はかかる？
はい、10%がかかります。速算式は税別なので、税込は×1.1で計算してください。
仲介手数料は住宅ローンに組み込める？
金融機関によります。筆者の場合、大手メガバンクではNGでしたが、地元の信用金庫ではオーバーローン（諸費用込み）で仲介手数料237万円を含めて審査に通りました。詳しくは 【実録】仲介手数料237万円を含めて住宅ローン審査通りました をご覧ください。
仲介手数料はいつ払う？
売買契約時に50%、引き渡し時に残り50%が一般的です。